1. การประเมินกำลังซื้อและการคำนวณวงเงินกู้ (DSR & PMT)
ธนาคารพาณิชย์จะประเมินวงเงินกู้สูงสุดของคุณโดยอิงจาก รายได้ต่อเดือน และ ภาระหนี้สินเดิม โดยมีสัดส่วนควบคุมที่เรียกว่า DSR (Debt Service Ratio) หรือความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ต่อรายได้ (ปกติจะอยู่ที่ 40% - 60% ของรายได้ ขึ้นอยู่กับประเภทและสัญญากู้)
หลังจากได้ความสามารถในการผ่อนต่อเดือน จะนำมาคำนวณเป็นวงเงินกู้สูงสุดด้วยสูตรมูลค่าปัจจุบัน (Present Value) แบบลดต้นลดดอก ตามระยะเวลาปีที่กู้และอัตราดอกเบี้ยรายปี ดังนี้:
2. อัตราค่าธรรมเนียมและภาษี ณ กรมที่ดิน (ฉบับอัปเดตล่าสุด)
เมื่อทำธุรกรรมซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (หรือก่อสร้างเสร็จในภายหลัง) จะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ณ กรมที่ดิน ดังนี้:
ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)
อัตราปกติ: 2% ของราคาประเมินราชการ
คำนวณจากราคาประเมินที่ดินบวกกับสิ่งปลูกสร้างของกรมธนารักษ์ (ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง) โดยผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงแบ่งจ่ายร่วมกันได้ตามสัดส่วน เช่น จ่ายคนละครึ่ง 50/50
ค่าจดจำนอง (Mortgage Fee)
อัตราปกติ: 1% ของวงเงินกู้ธนาคาร
เกิดขึ้นเฉพาะเมื่อมีการกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และต้องจดจำนองเป็นประกัน คำนวณจากวงเงินที่ธนาคารอนุมัติให้กู้จริง (ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)
อัตราคงที่: 3.3% ของราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขายจริง (ใช้ราคาสูงสุด)
ผู้ขายมีหน้าที่จ่ายหากครอบครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี หากเข้าเงื่อนไขนี้ ผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และจะได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty)
อัตราคงที่: 0.5% ของราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขายจริง (ใช้ราคาสูงสุด)
ผู้ขายจะเสียค่าอากรแสตมป์ก็ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้น ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (คือถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
3. การคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ณ กรมที่ดิน จะมีความแตกต่างตามประเภทผู้ขาย ดังนี้:
กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา (Individual Seller)
คิดตามราคาประเมินกรมที่ดิน (ไม่ใช้ราคาซื้อขายจริง) โดยจะนำราคาประเมินมาหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน ดังนี้:
| จำนวนปีที่ถือครอง |
1 ปี |
2 ปี |
3 ปี |
4 ปี |
5 ปี |
6 ปี |
7 ปี |
8 ปีขึ้นไป |
| % หักค่าใช้จ่ายเหมา |
92% |
84% |
77% |
71% |
65% |
60% |
55% |
50% |
ขั้นตอนการคำนวณภาษีบุคคลธรรมดา:
- หาราคาประเมินสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายเหมา = ราคาประเมิน × (100% - %หักค่าใช้จ่าย)
- เงินได้ต่อปีที่ใช้คำนวณ = ราคาประเมินสุทธิ / จำนวนปีที่ถือครอง
- นำเงินได้ต่อปีไปคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า (5% - 35%)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายรวม = ภาษีที่คำนวณได้ต่อปี × จำนวนปีที่ถือครอง
กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคล/บริษัท (Corporate Seller)
คิดในอัตราคงที่ 1% ของราคาขายจริง หรือราคาประเมินกรมที่ดิน (คำนวณโดยใช้ราคาที่สูงกว่า)
4. สรุปเงินสดที่ต้องเตรียมตัวในวันโอนจริง
หลายคนเข้าใจผิดว่าขอกู้ธนาคารแล้วไม่ต้องจ่ายเงินเพิ่ม แต่ในความเป็นจริง ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินสดในวันโอนดังนี้: